Căn hộ hạng sang 100 triệu/m2 tăng gấp 10 lần: Cơ hội hay rủi ro 2025?

Thị trường địa ốc Việt Nam đang trải qua cuộc tái cơ cấu mạnh mẽ khi dòng sản phẩm siêu cao cấp lên ngôi. Báo cáo mới từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) ghi nhận mức tăng trưởng chóng mặt: chỉ trong 12 tháng, lượng căn hộ vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 đã tăng gấp gần 10 lần, chiếm 25% tổng nguồn hàng mới với hơn 20.000 căn. Con số này đang vẽ lại bản đồ thị trường theo hướng có phần “độc tôn” phân khúc đỉnh cao.

Bức tranh phân cực tại Hà Nội và TP.HCM

Tại hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, cơ cấu nguồn cung đang nghiêng hẳn về phía BĐS xa xỉ. Theo thống kê, khoảng 85% lượng căn hộ mới chào bán tại đây sở hữu mức giá trên 80 triệu đồng/m2, trong đó không ít dự án chạm mốc 150 triệu đồng/m2. Điều này tạo nên khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu thực và khả năng chi trả của đa số người dân đô thị.

Số liệu từ các “ông lớn” tư vấn BĐS

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy giá bán sơ cấp tại hai thành phố lớn đã bứt phá 35-45% trong năm qua, với 7/10 dự án mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, Knight Frank ghi nhận mặt bằng giá trung bình dao động 90-96 triệu đồng/m2, áp sát mức trần tâm lý của nhiều nhà đầu tư.

Đặc biệt, Savills chỉ ra sự sụt giảm không phanh của nhà ở giá mềm. Từ vị thế chiếm 60% thị phần năm 2016, những căn hộ dưới 3 tỷ đồng nay chỉ còn chiếm vỏn vẹn 12%, cho thấy xu hướng “tối ưu hóa lợi nhuận” của các chủ đầu tư.

Đâu là động lực thúc đẩy làn sóng này?

Sự chuyển mình của thị trường bắt nguồn từ nhiều yếu tố vĩ mô. Nền kinh tế tăng trưởng 8,02% đã sinh ra tầng lớp người giàu mới với thu nhập khủng, trong đó Việt Nam hiện có hơn 5.400 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD. Bên cạnh đó, dòng vốn FDI không ngừng đổ vào cùng cộng đồng chuyên gia nước ngoài định cư dài hạn tạo ra lực cầu vững chắc.

Khan hiếm quỹ đất và áp lực chi phí

Theo ông David Jackson, CEO Avison Young Việt Nam, việc quỹ đất vàng tại trung tâm ngày càng cạn kiệt, kết hợp với chi phí xây dựng và tuân thủ pháp lý tăng cao, đã buộc các doanh nghiệp địa ốc phải hướng đến phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận. Các dự án vị trí kim cương càng khan hiếm càng củng cố giá trị cho những sản phẩm đã có mặt trên thị trường.

Tính hấp dẫn của BĐS hạng sang như kênh đầu tư

Trong bối cảnh biến động, phân khúc đỉnh cao được xem là “nơi trú ẩn” an toàn cho dòng tiền. Nhóm khách hàng mua để tích lũy thường có tài chính vững vàng, ít phụ thuộc đòn bẩy tài chính, giúp thanh khoản ổn định ngay cả khi thị trường trầm lắng.

Tiềm năng cho thuê cao từ đối tượng chuyên gia quốc tế và doanh nhân thành đạt cũng mang lại dòng tiền đều đặn. Đáng chú ý, nhiều dự án branded residence đã ghi nhận mức tăng giá gấp nhiều lần sau vài năm ra mắt, trong khi nguồn cung thứ cấp cực kỳ hạn chế do chủ sở hữu thường giữ hàng dài hạn.

Rủi ro tiềm tàng khi thị trường “một màu”

Tuy nhiên, sự dồn dập của nguồn cung hạng sang cũng ẩn chứa không ít thách thức. Theo chuyên gia Võ Huỳnh Tuấn Kiệt từ CBRE, điểm đáng lo ngại là phần lớn giao dịch hiện nay đến từ nhà đầu tư thứ cấp thay vì nhu cầu ở thực, trong khi nguồn cung tầm trung vẫn khan hiếm trầm trọng.

Nguy cơ dư thừa và thanh khoản đóng băng

Nếu tốc độ chào hàng vượt xa khả năng hấp thụ thực tế, thị trường có thể rơi vào tình trạng cung vượt cầu, kéo theo thanh khoản giảm và áp lực giảm giá thứ cấp. Điều này đặc biệt nguy hiểm với những nhà đầu tư đuổi theo tâm lý đám đông mà thiếu phân tích kỹ lưỡng.

Khoảng cách tiếp cận nhà ở ngày càng xa

Xu hướng này cũng làm nới rộng khoảng cách giàu nghèo trong tiếp cận nhà ở đô thị, đồng thời gia tăng áp lực lên hạ tầng giao thông khu trung tâm. Khi đa số người dân bị “đẩy” ra ngoại thành do giá nhà quá cao, thị trường sẽ mất đi tính bền vững vốn có.

Chiến lược đầu tư thông minh trong thời kỳ chuyển mình

Trước bối cảnh thị trường đang “lên đời” mạnh mẽ, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn và chiến lược rõ ràng. Ưu tiên chọn lựa các dự án sở hữu vị trí độc tôn thực sự, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng. Đồng thời, cần tính toán kỹ tiềm năng sinh lời từ cho thuê thay vì chỉ chạy theo biên độ tăng giá ngắn hạn.

Với người mua để ở, việc cân nhắc các khu đô thị vệ tinh hoặc quận mới đang phát triển mạnh về hạ tầng sẽ là lựa chọn khôn ngoan để sở hữu không gian sống chất lượng với mức đầu tư hợp lý hơn.