Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến cuộc tranh luận sôi nổi về việc áp dụng cơ chế thi tuyển phương án kiến trúc bắt buộc đối với các dự án chung cư cao tầng có tích hợp chức năng thương mại – dịch vụ. Văn bản phản biện mới đây của Tiến sĩ Đỗ Thị Loan (nguyên Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM) gửi UBND thành phố đã chỉ ra những bất cập nghiêm trọng trong cách hiểu và áp dụng quy định pháp lý hiện hành, cảnh báo nguy cơ làm chậm nguồn cung nhà ở.
Điểm nghẽn pháp lý từ Công văn 1240 và định nghĩa công trình công cộng
Căn nguyên của vấn đề xuất phát từ Công văn số 1240 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, trong đó xác định các tòa nhà chung cư có chức năng hỗn hợp (tích hợp văn phòng, khách sạn, shophouse hay officetel) thuộc loại hình công trình công cộng. Theo đó, nếu quy mô thuộc cấp đặc biệt hoặc cấp 1, các dự án này bắt buộc phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc theo khoản 2 Điều 17 Luật Kiến trúc 2019.
Tuy nhiên, phân tích chuyên sâu của bà Loan cho thấy cách tiếp cận này tồn tại nhiều điểm chưa thuyết phục. Cụ thể, Luật Kiến trúc chỉ quy định bắt buộc thi tuyển đối với công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp 1, trong khi các dự án nhà ở thương mại – dù có bố trí thêm chức năng dịch vụ thương mại – vẫn mang bản chất là công trình dân dụng hoặc công trình hỗn hợp, không đồng nghĩa với công trình công cộng.
Phân biệt ranh giới pháp lý giữa công trình hỗn hợp và công trình công cộng
Điểm then chốt nằm ở chỗ không thể suy diễn từ yếu tố có chức năng dịch vụ thương mại để chuyển hóa bản chất pháp lý của công trình. Chung cư kết hợp shophouse, officetel ở tầng trệt hoặc khối đế vẫn phục vụ mục đích chính là nhà ở, khác biệt hoàn toàn với trụ sở hành chính, bệnh viện hay trung tâm thương mại thuần túy. Trong thực tế, diện tích sử dụng cho nhà ở tại các dự án này thường chiếm tỷ lệ áp đảo (trên 70-80%) so với phần thương mại.
Việc ghép nối các quy định từ Luật Kiến trúc, Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Thông tư 06/2021/TT-BXD để suy ra nghĩa vụ thi tuyển được đánh giá là cách tiếp cận thiếu chặt chẽ, dẫn đến mở rộng phạm vi áp dụng ngoài ý chí của nhà làm luật. Nếu cách hiểu này được áp dụng rộng rãi, hầu như toàn bộ dự án chung cư hỗn hợp tại TP.HCM sẽ rơi vào diện phải thi tuyển kiến trúc, tạo ra gánh nặng thủ tục đáng kể cho doanh nghiệp bất động sản.
Hệ lụy kinh tế: Từ thủ tục hành chính đến giá nhà ở
Ngoài góc độ pháp lý, việc áp dụng cứng nhắc quy định thi tuyển kiến trúc với chung cư hỗn hợp được dự báo sẽ tác động chuỗi đến toàn bộ thị trường bất động sản, từ khâu chuẩn bị đầu tư đến giá thành sản phẩm cuối cùng.
Rủi ro chậm tiến độ và gia tăng chi phí đầu tư
Theo phản ánh từ các chủ đầu tư lớn tại TP.HCM, quy trình thi tuyển kiến trúc chuyên nghiệp có thể kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư thêm 3-6 tháng, chưa kể chi phí tổ chức cuộc thi, thưởng cho các đơn vị thắng cuộc và các khoản chi phí vốn chờ đợi (capital cost). Con số này tuy không lớn về mặt tuyệt đối nhưng đủ để phá vỡ kế hoạch tài chính và tiến độ triển khai dự án của nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Đặc biệt nghiêm trọng hơn, nhiều dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, thậm chí đang thi công dở dang nay đối mặt nguy cơ phải bổ sung thủ tục thi tuyển kiến trúc hồi tố, gây áp lực tâm lý và pháp lý cực lớn cho chủ đầu tư, buộc họ phải điều chỉnh thiết kế vốn đã phê duyệt.
Áp lực lên nguồn cung và cân đối cung – cầu
Khi thủ tục rườm rà làm chậm quá trình cấp phép và triển khai, nguồn cung nhà ở mới chắc chắn sẽ giảm sút. Trong bối cảnh thị trường TP.HCM đã khan hiếm nguồn cung trầm trọng trong nhiều năm liền, việc thêm một rào cản pháp lý sẽ tiếp tục đẩy cung – cầu mất cân đối, từ đó tạo áp lực tăng giá lên người tiêu dùng cuối cùng. Các chi phí tuân thủ thủ tục thi tuyển cuối cùng cũng sẽ được tính vào giá thành sản phẩm, góp phần làm đắt đỏ thêm phân khúc nhà ở vốn đã ở mức cao tại đô thị lớn.
Đề xuất tháo gỡ và định hướng pháp lý rõ ràng cho doanh nghiệp
Trước những bất cập trên, báo cáo phản biện kiến nghị các cơ quan chức năng rà soát lại cách hiểu về Điều 17 Luật Kiến trúc, làm rõ phân loại công trình theo từng loại hình cụ thể dựa trên công năng chính. Đặc biệt, đề xuất thu hồi Công văn 1240 để tránh áp dụng chồng chéo, đảm bảo môi trường đầu tư ổn định, minh bạch và thống nhất trên địa bàn thành phố.
Các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt đề xuất cần có hướng dẫn chi tiết, chính xác về ranh giới giữa công trình công cộng và công trình dân dụng hỗn hợp, tránh tình trạng mỗi nơi hiểu một kiểu gây khó khăn cho việc triển khai thực tế. Đồng thời, cần phân biệt rõ các chỉ tiêu cấp đặc biệt, cấp 1 áp dụng cho công trình công cộng ngay từ khâu lập quy hoạch để doanh nghiệp chủ động chuẩn bị pháp lý.
Bạn đang tìm hiểu cơ hội đầu tư bất động sản hỗn hợp tại TP.HCM? Liên hệ ngay đội ngũ chuyên gia của chúng tôi để nhận tư vấn pháp lý toàn diện và cập nhật những biến động chính sách mới nhất ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, giúp tối ưu hóa quyết định đầu tư của bạn.
